Private Projekt­ent­wickler sind wich­tige Akteure der Stadt­ent­wick­lung. Im Kontext stei­gender Wohnungs­preise wird gesell­schaft­lich von ihnen ein wesent­li­cher Beitrag bei der Errich­tung von Wohn­raum erwartet. Deren Bautä­tig­keit wird meist als Lösung denn als Problem gesehen. Auch in der anset­zenden Diskus­sion über wohn­raum­be­zo­gene Finan­zia­li­sie­rung, die Inves­ti­tionen in Wohn­raum als Teil einer finanz­ori­en­tierten Akku­mu­la­tion konzep­tua­li­sieren, wird der Projekt­ent­wick­lung kaum Beach­tung geschenkt. In einem Kontext, in dem Wohn­raum zuneh­mend wirt­schaft­li­chen Verwer­tungs­lo­giken unter­worfen wird stellt sich die Frage, inwie­fern in der Projekt­ent­wick­lung Tendenzen einer Finan­zia­li­sie­rung beob­achtet werden können und wie sie sich auf eine soziale Stadt­ent­wick­lung und Wohn­raum­ver­sor­gung auswirken. Mit einem explo­ra­tiven Ansatz setzt sich die Arbeit mit der Frage ausein­ander, wie die Stei­ge­rung der Grund­rente in Neubau­vor­haben als Quelle von fiktivem Kapital genutzt wird. Die Wech­sel­wir­kungen zwischen Finan­zia­li­sie­rungs­ten­denzen und Stadt­ent­wick­lungs­pro­zessen werden mit Methoden des corpo­rate rese­arch und der Planungs­ana­lyse unter­sucht. Für ein inner­städ­ti­sches, durch viele einzelne Vorhaben entstan­denes Quar­tier in Berlin wird analy­siert, wie sich Projekt­merk­male, Akteurs­kon­stel­la­tionen und Geschäfts­stra­te­gien zugunsten von Verwer­tungs­be­din­gungen von Finanz­in­ves­toren zuneh­mend verän­dern.

Die vermehrte Finan­zie­rung von Wohnungs­bau­vor­haben durch alter­na­tive Inves­ti­ti­ons­ve­hikel verweist auf Finan­zia­li­sie­rungs­pro­zesse in der Projekt­ent­wick­lung. Diese als indi­rekte Inves­ti­tion funk­tio­nie­renden Finan­zie­rungs­formen ermög­li­chen es Grund­rente als Quelle von fiktivem Kapital zu nutzen, der zur finanz­ori­en­tierten Akku­mu­la­tion beiträgt. Aufge­zeigt wird, wie Planungs­ziele, -prak­tiken und städ­te­bau­liche Leit­bilder die Verwer­tungs­mög­lich­keiten beein­flussen. In diesem Rahmen bilden sich aktuell geeig­nete Inves­ti­ti­ons­be­din­gungen für alter­na­tive Finanz­ak­teure und Deve­loper, aus denen neue Koope­ra­ti­ons­formen entstehen. Diese Zusam­men­schlüsse lassen sich in „joint venture-Modelle“ und „Finanz-Deve­loper“ einteilen. Finan­zia­li­sie­rungs­ten­denzen im Wohnungs­neubau haben grund­le­gende Konse­quenzen für die Stadt­ent­wick­lung und die Wohn­ver­hält­nisse: Erstens werden Finanz­in­ves­ti­tionen zu einem Antrieb der Projekt­ent­wick­lungs­tä­tig­keit; zwei­tens verdrängen die finanz­kräf­tigsten Deve­loper andere Akteure; drit­tens sind diese Finan­zie­rungs­mo­delle mit beson­ders hohen Renditen für den Inves­toren verbunden, weshalb von ihnen kein bezahl­barer Wohnungsbau erwartet werden kann. Und vier­tens stellt diese Konstel­la­tion eine sozi­al­ori­en­tierte Stadt­po­litik vor ein Dilemma zwischen der Förde­rung des Neubaus und der Züge­lung der kapi­tal­starken Deve­loper. Die Arbeit bietet eine Grund­lage für die Diskus­sion darüber, wie eine soziale Stadt­ent­wick­lung gestaltet werden kann.

 


 

Housing deve­lop­ment related finan­cia­li­za­tion by the inner city trans­for­ma­tion in Berlin since 1990

Private deve­lo­pers are key actors in urban trans­for­ma­tion. In the context of rising housing prices, society expects them to make a signi­fi­cant contri­bu­tion to housing construc­tion. Even in housing boom phases, their activity is usually seen as a solu­tion rather than as a part of the problem. Also in the new real estate-finan­cia­li­za­tion discus­sions, which concep­tua­lize housing as an element of a finan­cial-oriented accu­mu­la­tion, housing deve­lop­ment has been scar­cely rese­ar­ched. In a context in which housing is increa­singly subject to economic logics, it seems important to ques­tion: Can tenden­cies of finan­cia­li­za­tion be observed in the property deve­lop­ment industry? And how do they affect social urban deve­lop­ment and housing supply? Using an explo­ra­tory approach, my rese­arch analyzes how the ground rent increase in new construc­tions is used as a source of ficti­tious capital. The inter­ac­tions between finan­cia­li­za­tion tenden­cies and urban trans­for­ma­tion processes are inves­ti­gated using methods of corpo­rate rese­arch and plan­ning analysis. For an inner-city quarter in Berlin, which emerged through many single projects, I examine how buil­ding attri­butes, actors‘ constel­la­tions and busi­ness stra­te­gies are increa­singly chan­ging in favor of the exploi­ta­tion condi­tions of finan­cial inves­tors.

The increa­sing use of alter­na­tive invest­ment vehi­cles for the finan­cing of housing produc­tion indi­cates the exis­tence of finan­cia­li­za­tion processes in property deve­lop­ment. These forms of finan­cing, which func­tion as an indi­rect invest­ment, make it possible to use ground rent increases as a source of ficti­tious capital, contri­bu­ting to finance-based accu­mu­la­tion forms. It shows how plan­ning goals, prac­tices and urban deve­lop­ment models influ­ence the exploi­ta­tion possi­bi­li­ties. Within the frame­work of plan­ning goals, prac­tices and urban concep­tions emerge appro­priate invest­ment condi­tions for alter­na­tive finan­cial insti­tu­tions and deve­lo­pers, which result in new forms of coope­ra­tion between both. These coope­ra­tion forms can be divided into ‚joint venture models‘ and ‚finance-deve­lo­pers‘. Finan­cia­li­za­tion tenden­cies in the produc­tion of housing have funda­mental impli­ca­tions for urban trans­for­ma­tion and living condi­tions. First, finan­cial invest­ment becomes a driving force for property deve­lop­ment; secondly, the most finan­ci­ally compe­ti­tive deve­lo­pers are pushing other stake­hol­ders; thirdly, these finan­cing models are asso­ciated with parti­cu­larly high returns for inves­tors, there­fore they are incom­pa­tible with crea­ting afford­able housing. As a conse­quence, a social-oriented urban policy faces a dilemma between promo­ting new buil­ding and avoi­ding invest­ment condi­tions for finance-oriented deve­loper. The study aims to encou­rage the discus­sion about social-oriented urban deve­lop­ment.

Kontakt: Laura Calbet i Elias:

Standort

© 2019 FG Städ­tebau und Sied­lungs­wesen